Mietrecht: Gibt es ein Schriftformerfordernis beim Mietvertrag?

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht Philipp Stark

Frage: Ich wohne seit einiger Zeit in einer Wohnung und betreibe dort auch ein kleines Gewerbe. Ein schriftlicher Mietvertrag existiert nicht. Ist das ein Problem?

Antwort: Grundsätzlich gilt, dass Mietverträge, wie übrigens die meisten zivilrechtlichen Verträge, auch mündlich geschlossen werden können. Nicht nur wegen der Beweisfunktion empfiehlt sich jedoch ein schriftlicher Mietvertrag. Das Gesetz ordnet in § 550 BGB nämlich an, dass Mietverträge für längere Zeit als ein Jahr, die nicht in schriftlicher Form abgeschlossen werden, für unbestimmte Zeit gelten. Sie können dann jeweils mit der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden.

Da Wohnraummietverträge ohnehin durch den Mieter immer mit einer 3-monatigen Kündigungsfrist beendet werden können und umgekehrt der Vermieter für seine Kündigung immer einer Begründung bedarf, hat diese Vorschrift im Bereich des Wohnraummietrecht nur geringe praktische Bedeutung. 

Anders ist dies aber im Gewerbemietrecht. Dort werden oftmals langfristige Mietverträge abgeschlossen. Während der Laufzeit eines solchen Vertrages ist die ordentliche Kündigung zumeist ausgeschlossen. Ist ein solcher langfristiger gewerblicher Mietvertrag aber nicht schriftlich gefasst worden, greift § 550 BGB und der Mietvertrag kann mit der gesetzlichen Kündigungsfrist (zumeist 6 Monate) gekündigt werden.

Fehleranfällig sind daher gewerbliche Mietverträge insbesondere dann, wenn später Änderungen „besprochen“ werden und diese nicht mehr schriftlich niedergelegt werden.

Soweit es sich um wesentliche Änderungen handelt (beispielsweise bei der vermieteten Fläche, dem Mietpreis oder Ähnlichem), kann sich jede Partei nachträglich darauf berufen, dass ein wesentlicher Teil des Vertrages eben nicht der Schriftform genügt und der Vertrag dann trotz der vereinbarten langen Laufzeit doch innerhalb einer 6-monatigen Frist gekündigt werden kann.

Bei einem gewerblichen Mietverhältnis sollte also immer besonderes Augenmerk auf die Schriftform gelegt werden. Es darf auch nicht vergessen werden, spätere Änderungen des Mietvertrages ebenfalls schriftlich zu fassen und so mit dem ursprünglichen Mietvertrag zu verbinden, dass eine Zuordnung zum ursprünglichen Mietvertrag unmissverständlich klar ist.

Tipp: Achten Sie sorgfältig auf die Einhaltung der gesetzlichen Schriftform bei gewerblichen Mietverträgen. Im Zweifel ziehen Sie einen auf das Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt hinzu.

Anderenfalls besteht die Gefahr, dass der Mietvertrag trotz einer vereinbarten langen Laufzeit gekündigt werden kann und dies, da es sich um gewerbliches Mietrecht handelt, ganz ohne Kündigungsgrund.