Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht Philipp Stark
Situation: Mit Beginn der Corona-Pandemie zeigte sich durch die behördlich angeordnete Schließung ganzer Betriebe auch ein mietrechtliches Problem, das erst Anfang dieses Jahres durch den Bundesgerichtshof abschließend entschieden wurde.
Frage: Die Karlsruher Richter hatten zu entscheiden, ob eine behördlich verfügte Schließung eines Ladenlokals wegen der Corona-Schutzmaßnahmen einen Mangel der Mietsache darstellt, der den Mieter berechtigt, die Miete zu kürzen bzw. ganz einzubehalten.
Entscheidung: Der Bundesgerichtshof hat hier, anders als einige Landgerichte während der Corona-Pandemie, klar entschieden, dass ein Fall der Mietminderung, d. h. ein Mangel der Mietsache durch derartige Maßnahmen nicht vorliegt. Der Mieter ist also nicht zur Mietminderung berechtigt.
Allerdings ziehen die obersten Bundesrichter, ähnlich wie zuvor schon das Oberlandesgericht München oder das Oberlandesgericht Karlsruhe die Möglichkeit in Betracht, dass der Mieter eine Anpassung des Mietvertrages für die Zeiträume der Schließung verlangen kann. Juristen nennen das: Wegfall der Geschäftsgrundlage.
Im Gegensatz zu einer Mietminderung aber, muss der Mieter bei der Anpassung der Miete wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage präzise begründen, weshalb ihm eine Zahlung der bisherigen Miete für die Zeiträume der betrieblich veranlassten Schließung nicht mehr zuzumuten ist.
Die Vorinstanz hatte es sich in diesem Fall noch einfach gemacht und eine pauschale 50-prozentige Reduzierung der Miete als angemessene Kompensation für diese Störung der Geschäftsgrundlage angenommen.
Dies haben die Bundesrichter abgelehnt und vielmehr darauf verwiesen, dass der Mieter im Einzelnen darlegen müsse, welche konkreten Auswirkungen die behördlichen Schließungen auf sein Geschäft gehabt hätten. Er müsse auch darlegen, inwieweit etwaige staatliche Leistungen zum Ausgleich pandemiebedingter Nachteile beantragt wurden bzw. hätten beantragt werden können.
Fazit: Erst auf Basis dieser sehr genauen Darlegungen kann das Gericht im Einzelfall dann eine Anpassung der Geschäftsgrundlage zubilligen.