Rechtsanwalt und Fachanwalt für Mietrecht Philipp Stark
Frage: Ich wohne seit über 30 Jahren in meiner Wohnung. Jetzt erhalte ich die Eigenbedarfskündigung für den Sohn des Vermieters. Dieser braucht mehr Platz für sein Home Office. Ich bin über 80 und will mich gegen die Kündigung wehren. Macht das Sinn?
Antwort: Der Bundesgerichtshof hat in 2 neueren Entscheidungen aus dem Februar dieses Jahres seine Rechtsprechung zu diesen Fragen präzisiert.
In einer Entscheidung vom 09.02.2021 hat der BGH klargestellt, dass die Benennung des Sohnes und dessen Interesses an der Wohnung formal für eine Kündigung zunächst ausreichend ist. Die Vorinstanzen hatten dies noch anders gesehen und Darlegungen des Vermieters zur bisherigen Wohnung des Sohnes und der Größe und Anzahl der Zimmer gefordert.
Dies aber muss (jedenfalls in der Kündigung selber) nicht dargestellt werden. Erst im Rahmen eines Räumungsprozesses müsse der Vermieter hierzu gegebenenfalls nähere Angaben machen, so der BGH.
Die Frage ob ein hohes Alter oder eine langjährige Miete als solche bereits vor einer Kündigung schützen können, hat der Bundesgerichtshof am 03.02.2021 entschieden.
Beide Kriterien aber sind nach Auffassung des höchsten deutschen Gerichtes für sich alleine genommen noch kein Grund, der eine etwaige Wohnraumkündigung unwirksam macht. Hinzutreten muss stets eine weitere Tatsache, die die Kündigung dann als besondere Härte erscheinen lässt.
Beim hohen Lebensalter ergibt sich beispielsweise eine Belastung typischerweise aus gesundheitlichen Einschränkungen, die einen Umzug schwer bis unmöglich machen oder die langjährige Mietzeit hat zu einer besonderen Verwurzelung im Wohnumfeld etwa durch Nachbarschaftshilfe, Freundschaften oder ehrenamtliches Engagement geführt.
Tipp: Sowohl Vermieter als auch Mieter sind gut beraten, sich im Falle einer Kündigung anwaltlich beraten zu lassen. Zu komplex sind oftmals die formalen Anforderungen, die gerade auch die erstinstanzlich zuständigen Amtsgerichte an die Kündigungserklärung der Vermieter stellen.
Umgekehrt muss der Mieter, der sich gegen eine Kündigung wehren möchte, dies bereits in einem frühen Verfahren im Rahmen des sogenannten Widerspruchs veranlassen, um später mit diesen Einwänden nicht ausgeschlossen zu sein. Dieser Widerspruch ist, wie die Entscheidungen zeigen, sorgfältig und ausführlich zu begründen. Gegebenenfalls sind bereits zu diesem Zeitpunkt ärztliche Atteste vorzulegen.